4 Sunum Başlığı
1. ROI Hesabı
Formül: ROI = (Sezon ek ciro × AVM marj) / Yatırım × 100
| Veri | Tipik (Orta AVM) |
|---|---|
| AVM sezon trafik | 78 gün × 15.000 ziyaretçi = 1.170.000 |
| Yılbaşı sezon trafik artışı | %20 (sektör ortalaması) |
| Sezon ek ziyaretçi | 234.000 |
| Ortalama ziyaretçi harcaması | 350 TL |
| Sezon ek ciro toplam | 81.900.000 TL kiracı + AVM birlikte |
| AVM marj (komisyon + ortak gider) | %15 |
| AVM ek brüt kar | 12.285.000 TL |
| Yatırım | 685.000 TL |
| ROI | %1.794 (5.7 kat) |
| Geri ödeme süresi | 13-20 gün |
Muhafazakar tahmin: sosyal medya kazanım, marka değer artış, kiracı yenileme avantajı dahil değil. Gerçek getiri yüksek.
2. Sosyal Medya Kazanım
| Metrik | Sezon Artış |
|---|---|
| Instagram konum etiketi paylaşım | %180-320 |
| TikTok hashtag paylaşım | %150-250 |
| Marka erişim (sezon süresi) | 5-12 milyon |
| Reklam değer karşılığı | 850.000-3.500.000 TL |
| Yeni takipçi (AVM hesabı) | %15-25 |
| Sezon sonrası takipçi kalıcılık | %75-85 |
3. Kiracı Memnuniyet Anketi
| Konu | Sezon Etkisi |
|---|---|
| Kiracı sezon ciro artış | %22-38 |
| Kiracı memnuniyet skoru | 4,2-4,7/5 |
| Sözleşme yenileme oranı | %88-95 |
| Yeni kiracı talep | +%15-25 |
| Mağaza vitrin yenileme | %30-45 (sezon esinli) |
4. Çoklu Yıl Sözleşme Tasarruf
| Sözleşme | Yıllık Maliyet | 5 Yıl Toplam |
|---|---|---|
| Yıllık tek sözleşme | 685.000 × 5 = 3.425.000 | + enflasyon |
| 3 yıl çerçeve | 545.000 × 5 = 2.725.000 (yıl 1-3) | -%20 |
| 5 yıl çerçeve | 480.000 × 5 = 2.400.000 | -%30 |
| Premium 5+ yıl | 425.000 × 5 = 2.125.000 | -%38 |
Kiracı Ortak Gider Dağılımı
| Pay | Yöntem |
|---|---|
| AVM yönetim %60 | Ortak alan + ana giriş + meydan |
| Kiracı %40 | Kiralık alan × yıllık kira × %1-3 sezon kalemi |
| Premium kiracı (büyük marka) | Ek bütçe (vitrin sezon kampanya) |
| AVM yönetim bütçesi | 27.06.01 kalemi |
| Sigorta paylaşım | Karşılıklı |
Kiracı Hesabı Örnek
| Kiracı | Kiralık Alan | Yıllık Kira | Sezon Katkı (%1) |
|---|---|---|---|
| Mağaza 50 m² | 50 | 600.000 TL | 6.000 |
| Mağaza 100 m² | 100 | 1.200.000 | 12.000 |
| Restoran 200 m² | 200 | 1.800.000 | 18.000 |
| Anchor 500 m² | 500 | 3.500.000 | 35.000 |
| Sinema 2.000 m² | 2.000 | 8.000.000 | 80.000 |
100 kiracı toplam katkı ortalama 600.000-1.000.000 TL — orta AVM yılbaşı bütçesinin %35-45'i.
Yatırımcı Sunum Şablon (8-12 Sayfa)
| Sayfa | İçerik |
|---|---|
| 1 | Kapak + AVM logo + sezon |
| 2 | Önceki sezon vaka çalışması |
| 3 | Sosyal medya analitik |
| 4 | Kiracı memnuniyet anketi |
| 5 | Yatırım önerisi + kapsam |
| 6 | ROI hesabı + rakam |
| 7 | Çoklu yıl sözleşme tasarruf |
| 8 | Kiracı katkı yapısı |
| 9 | Yüklenici + sigorta |
| 10 | Onay süreci + takvim |
| 11 | Risk analizi |
| 12 | Karar talebi + imza |
Bütçe Bantları (AVM Boyutu)
| AVM Boyutu | Mağaza | m² | Bütçe (TL) |
|---|---|---|---|
| Mini | 50-100 | 25K-50K | 285.000-485.000 |
| Orta | 100-200 | 50K-100K | 485.000-985.000 |
| Büyük | 200-400 | 100K-250K | 985.000-1.850.000 |
| Mega | 400+ | 250K+ | 1.850.000-3.500.000 |
Bu rakamlar ana giriş + meydan + atrium + cephe + bahçe + lobi. Kiracı dükkan içi ayrı.
Yatırımcı Red Senaryosu
Kapsam Daraltma
| Orijinal | Daraltılmış |
|---|---|
| Ana giriş + meydan + cephe + bahçe | Ana giriş + meydan |
| 685K TL | 285-385K TL |
| ROI etkisi | -%30 |
Kademeli Yatırım
| Yıl | Kapsam | Bütçe |
|---|---|---|
| Yıl 1 | Ana giriş | 285K |
| Yıl 2 | + Meydan | 200K |
| Yıl 3 | + Atrium | 150K |
| Yıl 4 | + Cephe | 200K |
| Yıl 5 | + Bahçe | 150K |
| Toplam (5 yıl) | Tam kapsam | 985K |
Kiracı Toplu Girişim
Kiracı temsilcileri yönetim AVM ile koordinasyon — AVM alan tahsisi + izin + sigorta, kiracılar finansman + tasarım. Sonra ortak alandan kiracı %100 katkı + yönetim ortak gider düşmez.
Sezon Takvimi
| Ay | İşlem |
|---|---|
| Mayıs-Haziran | Yatırımcı sunum + onay |
| Temmuz-Ağustos | Yüklenici seçimi + sözleşme |
| Eylül | Sigorta + izinler |
| Ekim | Kurulum |
| Kasım | Sezon ön açılış |
| Aralık | Sezon ortası kampanya |
| Ocak | Sezon ortası 2 |
| Şubat | Sezon sonu söküm |
| Mart | Rapor + sonuç analizi |
| Nisan | Yatırımcı raporu + 2. sezon planı |
Karar Listesi
- ROI hesabı yatırımcı rakamları ile
- Önceki sezon vaka çalışması
- Kiracı katkı yapısı (yıllık kira × %1-3)
- 3-5 yıl çerçeve sözleşme indirim
- Çok yıllık tasarım yenileme hakkı
- Sosyal medya analitik destek
- Yatırımcı sunum 8-12 sayfa
- Sezon başı Mayıs-Haziran takvim
- Yüklenici 3+ teklif karşılaştırma
- Risk analizi (hava + olağanüstü hal)
Detay İstanbul AVM yılbaşı projeleri, AVM içi atrium vs dışı cephe, mağaza ROI müşteri trafiği ve holding binaları lüks dış mekan.