İstanbul Pazarı — Sayılar
| Metrik | Değer |
|---|---|
| Anonim proje sayısı | 120 |
| Ortalama proje bütçesi | İl ortalamasının %5-15 üstünde |
| AVM proje sayısı | 22 |
| Otel proje sayısı | 14 |
| Villa proje sayısı | 38 |
| Mağaza/dükkan proje sayısı | 28 |
| Belediye/kamu proje sayısı | 8 |
| Diğer | 10 |
4 Alt-Bölge — Karşılaştırma
| Bölge | Karakter | Bütçe Sapması | Detay |
|---|---|---|---|
| Avrupa Yakası | AVM/plaza ağırlıklı | +%5-12 | J02 detay |
| Anadolu Yakası | Villa/müstakil ev | +%3-10 | J03 detay |
| Boğaz Yalısı | Premium, sahil | +%30-50 | J04 detay |
| Tarihi Yarımada | Özel izin gerekli | +%20-40 | J05 detay |
İklim Koşulları
| Aralık-Ocak Veri | Ortalama |
|---|---|
| Sıcaklık ortalaması | 5-8°C |
| Min sıcaklık | -3 ila -5°C (özel günler) |
| Yağış günü | 14-18 |
| Kar günü | 2-5 (Aralık-Ocak ortak) |
| Rüzgar zirvesi | 60-80 km/h (lodos/poyraz) |
| Nem ortalaması | %72-78 |
| Tuz korozyonu | Sahil + Boğaz boyu |
Pratik etki: IP65 alt sınır, Boğaz/sahil IP67 + paslanmaz; 70 km/h üstü rüzgarda yüksekte çalışma yasak (Yapı İSG Yönetmeliği).
Tipik Bütçe (4 Alt-Bölge)
| Mekan / Bölge | Avrupa | Anadolu | Boğaz | Tarihi |
|---|---|---|---|---|
| Müstakil ev (300 m²) | 92.000 | 87.000 | 145.000 | İzin gereği özel |
| Villa (500 m²) | 195.000 | 185.000 | 285.000 | — |
| Yalı (sahil) | — | — | 245.000-487.000 | — |
| Mağaza vitrin | 82.000 | 75.000 | 95.000 | 110.000 |
| Otel cephe | 405.000 | 380.000 | 580.000 | 540.000 |
| AVM atrium | 745.000 | 695.000 | — | — |
| Plaza | 312.000 | 295.000 | — | — |
Yerel Mevzuat ve İzin
| Bölge | İzin Gerekliği |
|---|---|
| Standart konut | İzin gerekmez (kendi mülk) |
| Cadde tarafı | İlçe belediyesi uyarı/izin |
| Tarihi Yarımada (Sur içi) | Vakıflar/Anıtlar Kurulu zorunlu (4-7 hafta) |
| Boğaz silueti (UNESCO) | Anıtlar Kurulu + ek estetik komisyonu |
| AVM (özel mülk) | Belediye yapı denetim |
| Belediye/kamu | KİK ihale şartnamesi |
Detay tarihi yapı Vakıflar Anıtlar Kurulu.
Lojistik ve İşçilik
| Konu | İstanbul Özelinde |
|---|---|
| Vinç saat ücreti | %15-25 üstü ortalamadan (trafik) |
| Usta yevmiye | %10-20 üstü |
| Trafik kapatma | İBB onayı zorunlu (ana cadde) |
| Park yeri | İskele kurulumu için ek izin |
| Kasım-Ocak iş yoğunluğu | Sertifikalı usta dolu — Eylül rezervasyon |
İBB ana cadde yönetimi ve trafik kapatma izinleri için detay iskele belediye bildirim trafik.
Tipik Mekan Senaryoları
Mağaza (Bağdat Caddesi tarzı)
- Vitrin perimetresi LED ip ışık (warm white)
- Cam yüzey LED perde (1 panel)
- 1-2 motif (yıldız + kar tanesi)
- Bütçe: 65.000-85.000 TL
Villa (Çamlıca / Acıbadem tarzı)
- Cephe çizgi 80 m commercial IP65
- Çatı saçak icicle 50 m
- 6-8 motif + bahçe ağaç sarma
- Bütçe: 165.000-220.000 TL
Yalı (Bebek/Yeniköy tarzı)
- Sahil rüzgarı + tuzlu hava IP67 + paslanmaz
- Su kenarı LED hortum mimari çizgi
- Premium motif + akıllı kontrol
- Bütçe: 245.000-487.000 TL
AVM (Avrupa Yakası tarzı)
- Atrium 5-katmanlı yapay ağaç
- LED perde + pixel + DMX
- Cephe çevre ip ışık + hortum
- Bütçe: 600.000-1.500.000 TL
Yerel Etkinlik Takvimi
İstanbul yıl boyu yılbaşı dışı potansiyel sezon:
| Etkinlik | Tarih | Tipik Süre |
|---|---|---|
| Yılbaşı | 15 Kasım-14 Ocak | 60 gün |
| Sevgililer Günü | 7-15 Şubat | 7 gün |
| Ramazan / mahya | Hicri takvim | 30 gün |
| 23 Nisan | 22-25 Nisan | 3 gün |
| 19 Mayıs | 18-21 Mayıs | 3 gün |
| Cumhuriyet Bayramı | 26 Ekim-3 Kasım | 7 gün |
İstanbul'a Özel 5 Pratik
- Trafik için Eylül rezervasyon — Aralık spot ürün stoğu daralır, vinç temini zor
- Sahil/Boğaz IP67 + paslanmaz — Tuzlu hava 2-3 sezonda ürün ömür kısaltır
- Tarihi Yarımada için 4-7 hafta erken başla — Vakıflar Kurulu izin süreci
- Kar yüklü çatı — IP65 yetersiz, IP67 önerilir; Aralık-Ocak kar günleri ortalama 2-5
- İBB cadde izni — Ana cadde tarafı motif/iskele için zorunlu
İstanbul'da Aktif İlçeler
Yılbaşı süsleme yoğunluğu yüksek ilçeler (proje hacmi sırasıyla, ):
| İlçe | Karakter |
|---|---|
| Beşiktaş | Plaza, otel, sahil yalı |
| Şişli | AVM, plaza, ofis |
| Kadıköy | Bağdat Caddesi mağaza, villa |
| Üsküdar | Çamlıca villa + Boğaz yalı |
| Sarıyer | Boğaz yalısı premium |
| Beyoğlu | Tarihi Yarımada + butik |
| Bakırköy | AVM ağırlıklı |
| Ataşehir | Plaza + büyük site |
| Beylikdüzü | Site + AVM |
| Kartal | AVM + yeni site |
Sözleşme — İstanbul'a Özgü Maddeler
| Madde | Önerilen |
|---|---|
| İBB cadde izni | Sözleşme öncesi alınmış |
| Vinç onayı | Operatör SGK kayıtlı |
| Trafik kapatma | İBB resmi yazı |
| Tarihi Yarımada | Vakıflar Kurulu kararı eki |
| Sigorta üçüncü kişi | İstanbul yoğun nüfus için ek prim |
| Lodos/poyraz mücbir sebep | 70 km/h eşik yazılı |
Pratik Karar — İstanbul
| Senaryo | Tercih |
|---|---|
| Bireysel müstakil ev | Yerel sertifikalı firma + sözleşme |
| AVM/plaza | Eylül başı rezervasyon, 5 yıl sözleşme |
| Boğaz yalısı | IP67 + paslanmaz + premium tasarım |
| Tarihi Yarımada | 4-7 hafta erken başla, Vakıflar izin |
| Mağaza zinciri | Merkez tasarım + tek sözleşme |
İstanbul pazarının yoğunluğu nedeniyle Eylül-Ekim rezervasyon kritik öneme sahip; Aralık ortası başlayan müşteriler ürün ve usta temini sorunu yaşar.