Üç Boyutlu Ölçüm
| Boyut | Metrik | Tipik Etki |
|---|---|---|
| Ziyaretçi | Kapı sayıcı (IR) | +%28 Aralık |
| Kiracı satış | Panel araştırma | +%22 |
| Sosyal medya | Hashtag + checkin | +%240 |
| Kira yenileme | Şubat-Mart döngü | +%8-15 |
| Marka değer | Reklam eşdeğer | 3-5 katı yatırım |
Tipik Bütçe (2026)
| AVM Boyutu | Min (TL) | Ortalama (TL) | Maks (TL) |
|---|---|---|---|
| Küçük (10K m²) | 350.000 | 480.000 | 680.000 |
| Orta (10-30K m²) | 680.000 | 1.150.000 | 1.450.000 |
| Büyük (30K+ m²) | 1.350.000 | 2.150.000 | 2.850.000 |
| Premium (Kanyon, Zorlu) | 2.150.000 | 2.850.000 | Üst limit yok |
| Tarihi-Anıtsal AVM | Özel | Özel | Anıtlar Kurulu |
Ziyaretçi Artışı (TAMPF + AVM panel)
| AVM Tipi | Aralık Artış | Zirve Gün Artış |
|---|---|---|
| Lüks AVM (Kanyon) | +%32 | +%55 (Yılbaşı) |
| Orta AVM (Akmerkez) | +%28 | +%45 |
| Şehir AVM (Cevahir) | +%24 | +%40 |
| Outlet AVM | +%18 | +%30 |
| Bölgesel AVM | +%22 | +%35 |
| Panel ortalama | +%28 | +%45-60 |
Zirve günler 24-31 Aralık + 1-7 Ocak standart sezon.
Kiracı Satış (Sektörel Dağılım)
| Sektör | Aralık Satış Artış |
|---|---|
| Hediyelik | +%47 |
| Restoran-kafe | +%28 |
| Giyim-aksesuar | +%22 |
| Kuyumcu-saat | +%18 |
| Teknoloji | +%14 |
| Kozmetik | +%14 |
| Çocuk oyuncak | +%52 |
| Eczane | +%5 |
| Pazar ortalama | +%22 |
Kira Yenileme Artışı
| AVM Boyutu | Yenileme Ayar Bandı |
|---|---|
| Büyük lüks | +%12-15 |
| Orta | +%8-12 |
| Küçük | +%5-8 |
| Outlet | +%4-6 |
Kira ayarı tipik TÜİK ÜFE + yılbaşı sezon bonus karması.
Sosyal Medya Etkisi
| Platform | Aralık Bahsetme Artış |
|---|---|
| Instagram foto + lokasyon | +%320 |
| TikTok video gezinti | +%450 |
| Twitter/X hashtag | +%180 |
| Foursquare checkin | +%240 |
| YouTube vlog/şort | +%280 |
| LinkedIn kurumsal | +%85 |
| Tüm platform ort. | +%240 |
Müşteri yaratıcı içerik AVM marka değerinin ücretsiz reklamı.
ROI Hesap Örneği
1.500.000 TL yatırım, orta AVM (15K m²):
| Kalem | Yıllık Getiri (TL) |
|---|---|
| Kira yenileme +%10 ek (yıllık kira 14M) | 1.400.000 |
| Hizmet bedeli artış (yılbaşı dahil) | 280.000 |
| Yeni kiracı çekim | Belirsiz |
| Sponsor + reklam gelir (yılbaşı tema) | 120.000 |
| Marka değer (reklam eşdeğer) | ~400.000 (nakdi değil) |
| Toplam yıllık nakit getiri | 1.800.000 |
Ödeme süresi: 1.500.000 ÷ 1.800.000 = 0.83 yıl — bir sezon yatırımı kendini öder.
Marka Değer (Reklam Eşdeğer)
| Reklam Tipi | Eşdeğer Bedel |
|---|---|
| Yılbaşı süs (1.5M TL) | Reklam 6-8M TL bedel |
| Outdoor billboard sezon | 3-4M TL |
| Dijital reklam | 4-6M TL |
| Radyo-TV sezon | 8-12M TL |
| Sosyal medya organik | 2-3M TL eşdeğer |
Süs 3-5 katı reklam değer üretir.
Sezonun Üç Aşaması
| Aşama | Etki Eğrisi |
|---|---|
| 1-7 Aralık (sezon açılışı) | Trafik +%5-10 |
| 7-22 Aralık | Trafik +%20-25 (yoğun) |
| 22-31 Aralık (zirve) | Trafik +%45-60 |
| 1-7 Ocak | Trafik +%18-22 (yeni yıl indirimleri) |
| 7-14 Ocak (söküm öncesi) | Trafik normal seviye |
Zirve günler personel + güvenlik artırılır — AVM operasyonu sezon bağlı.
AVM Atrium Yapısal
| Atrium Yüksekliği | Tipik Ağaç + Motif Yatırımı |
|---|---|
| 6-10 m | 180.000-280.000 TL |
| 10-15 m | 280.000-450.000 TL |
| 15-22 m | 450.000-680.000 TL |
| 22+ m | Özel mühendis raporu |
Detay AVM atrium 22 m vaka.
Sezon Sonu Performans Raporu
| Bölüm | İçerik |
|---|---|
| Yatırım bütçe sınıflandırma | Kalem detay |
| Ziyaretçi sayım | Önce/sonra grafik |
| Kiracı satış panel | Sektör dağılım |
| Sosyal medya analiz | Hashtag + checkin |
| Şikayet özeti | Kategori bazlı |
| Sonraki sezon önerisi | İyileştirme |
Tipik 8-12 sayfa rapor — AVM yatırımcısı / yönetim kurulu için.
Yaygın Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Bütçe düşük (genel anlam) | Ziyaretçi etkisi azalır |
| Eski/standart tema (yıllar tekrar) | Sosyal medya organik etki azalır |
| Geç tedarik (Kasım sonu) | Kalite riski + sezon başlangıç gecikme |
| Söküm gecikmesi (Şubat) | Marka modası geçmiş izlenimi |
| Kiracılara koordinasyon yok | İç dekor uyumsuzluk |
| Sigorta poliçesi eksik | İSG kazası → AVM sorumlu |
Pratik Karar Tablosu
| AVM Tipi | Bütçe Önerisi |
|---|---|
| Küçük (10K m²) | 480-680K TL (cephe + atrium ağacı) |
| Orta (15-25K m²) | 1.150-1.450K TL (atrium + cephe + ortak alan) |
| Büyük (30K+ m²) | 2.150-2.850K TL (çoklu atrium + cephe + dış mekan) |
| Lüks AVM | Bütçe sınırı yok; tema yıllık değişim |
| Outlet AVM | Düşük bütçe + temel tema |
| Bölgesel AVM | Orta bütçe + yerel tema |
AVM yılbaşı yatırımı doğrudan kira gelirine + marka değerine + sezon sosyal medya organik etki üçlüsüne dönüşür — ROI hesabında yalnız parasal değil çoklu boyut.