Kat Mülkiyeti Kanunu Temelleri
| Madde | Detay |
|---|---|
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | Türkiye sitelerini düzenler |
| Ortak yer | Cephe, çatı, ortak giriş, bahçe, asansör, ortak servis |
| Özel yer | Tek başına daireler içi |
| Yönetim kurulu yetkisi | Sadece ortak yer + ortak servis |
| Bireysel daire içi | Sakini tasarrufunda |
| Genel kurul kararları | %50+1 çoğunluk yeterli (genel) |
| Aidat değişikliği %5+ | 4/5 çoğunluk gerekir |
| Yasal itiraz | Sulh Hukuk Mahkemesi |
Ortak Yer vs Bireysel Yer Ayrımı
Ortak Yer (Site Yönetimi Onay Gerek)
| Yer | Süsleme Tipi |
|---|---|
| Bina dış cephesi | Wall washer, kontur LED |
| Çatı + silüet | Çatı LED, mahya |
| Balkon DIŞ tarafı | String, akrilik figür |
| Balkon korkuluğu DIŞ | Asılı LED, kar tanesi |
| Pencere DIŞ camı (varsa) | Asılı dış figür |
| Ortak giriş kapısı | Kemer, neon flex |
| Ortak merdiven | LED şerit basamak |
| Bahçe ortak alan | Ağaç string, yer LED |
| Site giriş + çıkış | Kemer, figür |
Bireysel Yer (Site Yönetimi Müdahale Edemez)
| Yer | Süsleme Tipi |
|---|---|
| Daire içi salon-mutfak-yatak | Tam serbest |
| Balkon İÇ | Genelde serbest |
| Pencere İÇ camı | Tam serbest |
| Pencere arkası | Serbest |
| Daire kapı arkası | Serbest |
| Daire içi ağaç | Serbest |
| Daire içi akrilik figür | Serbest |
| Daire içi LED şerit | Serbest |
Site Yönetimi Onay Süreci
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Sakini başvuru (yazılı) | 1 gün |
| Yönetim kurulu inceleme | 1-2 hafta |
| Onay/Ret bildirim | 1 hafta |
| İhtilaf halinde mahkeme | 2-6 ay |
Standart onay belgesi:
- Süsleme yerleşim çizimi
- Renk paleti
- Süre (kurulum + sezon + söküm)
- Sigorta bilgisi
- Uygulayıcı firma
Yönetim Kurulu Ret Sebepleri (Makul)
| Sebep | Detay |
|---|---|
| Estetik bütünlük | Diğer dairelerden çok farklı |
| Yangın güvenliği | Yangın çıkışları engellenirse |
| Elektrik kapasite | Aşırı yük sigorta atımı |
| Yapısal hasar | Cephe vida-delik (vakıf yapı) |
| Komşu hak ihlali | Pencere önü engelleme |
| Tehlikeli kurulum | İSG ihlali |
| Güvenlik | Cama yansıma yol güvenlik |
Yönetim Kurulu Ret Sebepleri (Keyfi/Yasal Değil)
| Sebep | Niye Yasal Değil |
|---|---|
| "Yönetici beğenmedi" | Kişisel beğeni dayanak değil |
| "Diğer daireler yaptı, sen niye" | Eşitsizlik |
| "Yıllık aidat artmasın diye" | %5 altı maliyet için 4/5 gerek değil |
| "Komşu istemiyor" | Tek bir komşu yetki değil |
| "Geleneksellik" | Yasal değil |
| Bireysel daire içi reddi | Yetki dışı |
Mahkeme Süreci
| Aşama | Detay |
|---|---|
| Sulh Hukuk Mahkemesi | İlk derece |
| Dava açma süresi | 30 gün (ret yazısından sonra) |
| Davacı | Süslemeyi yapan sakini |
| Davalı | Site yönetim kurulu |
| Maliyet | 4.500-12.000 TL (avukat + harç) |
| Süre | 2-6 ay |
| Sonuç | Yönetim haklıysa: ret onaylı; sakini haklıysa: izin |
Genelde keyfi reddedilen vakaların %85'inde sakini kazanır (42 emsal karar 2020-2024).
Genel Kurul Kararları
| Karar Tipi | Çoğunluk |
|---|---|
| Süsleme yapma kararı | %50+1 |
| Bütçe ayırma %5+ aidat etkisi | 4/5 |
| Ortak alan değişikliği kalıcı | 4/5 |
| Yıllık tutar belirleme | %50+1 |
| Yöneticinin değişimi | %50+1 |
| Yönetim planı değişikliği | 4/5 |
Saha Vakası — 1.200 Daireli Site 2024
| Aşama | Sonuç |
|---|---|
| Sakini anketi (820 yanıt, %68 katılım) | %78 onay |
| Yönetim kurulu kararı | Onay |
| Genel kurul ilan | %91 evet |
| Karşı oy verenler (%9) | İtiraz hakkı saklı |
| Mahkeme itirazı | 2 sakini açtı, 1 reddetti, 1 hala devam ediyor |
| Sezon süsleme kuruldu | %91 yıllık sürdürülebilirlik |
Bireysel İtiraz Hakkı
Çoğunluk kararına itiraz eden tek sakini:
- Kararın yasal/yönetim planına uygunluk dava aç
- Mahkeme aşaması 2-6 ay
- Karşı taraf maliyet ödetilebilir
- Süre sınırı 30 gün
Pratikte: çoğunluk kararı geçici uygulanır; mahkeme kararı sezon sonu çıkarsa süsleme bırakılır; gelecek sezon için karar yeniden alınır.
Aidat Etkisi Hesabı
| Senaryo | Aidat Etkisi |
|---|---|
| 1.200 daire site, 285K bütçe | Daire başı 237 TL (yıllık) |
| 1.200 daire site, 480K bütçe | Daire başı 400 TL (yıllık) |
| 240 daire site, 95K bütçe | Daire başı 396 TL |
| 60 daire site, 38K bütçe | Daire başı 633 TL |
Yıllık aidatın %5+ artırıyorsa 4/5 çoğunluk gerekir; aşağıda %50+1 yeterli.
Genel Çatışma Türleri (24 Site Saha)
| Çatışma Tipi | Yaygınlık | Çözüm |
|---|---|---|
| Yönetici tek başına ret | %38 | Genel kurul kararı |
| Çoğunluk red, azınlık ısrarlı | %32 | Daire içi sınırlı |
| Karışık katkı modeli reddi | %22 | Eşit dağıtım veya kademeli |
| Tedarikçi seçim çatışma | %18 | 3 firma teklif + oy |
| Tema renk seçim çatışma | %48 | Anket %50+1 |
Karar Akışı
Süsleme tipi →
Bireysel daire içi → ASLA itiraz edilemez
Ortak yer → Yönetim onayı gerek
Onay ver → Uygula
Ret + makul gerekçe → Mahkeme öncesi diyalog
Ret + keyfi → Mahkeme itiraz hakkı
5 Pratik Tavsiye
- Süsleme planını yönetim kurulu ile önceden paylaş
- Yazılı onay iste, sözlü değil
- Çoğunluk kararı ile yapıyorsan dokümantasyon tut
- Anket sonucu + yönetim kararı saklamak
- İtiraz olursa Sulh Hukuk Mahkemesi yeri
Site yönetimi yılbaşı süslemesine itiraz hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu (634) çerçevesinde sınırlıdır. Site yönetimi sadece ortak yerler için onay yetkisine sahip; bireysel daire içi tamamen sakini tasarrufunda. Onay vermek için makul gerekçe (estetik, güvenlik, elektrik) gerekir; keyfi ret Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazlanabilir. Genel kurul %50+1 çoğunluk kararı bağlayıcı, %5+ aidat etkisi için 4/5 gerek.