634 SK Kat Mülkiyeti Onay Oranı
Lüks site ortak alan yatırım kararının yasal temeli 634 SK Kat Mülkiyeti Kanunu. Yılbaşı süsleme iki farklı kategoride yorumlanabilir:
| Kategori | Onay Oranı | Tipik İçerik |
|---|---|---|
| Yıllık tekrarlı süs (geçici) | %51 (basit çoğunluk) | Motif, sarım, geçici LED |
| Kalıcı altyapı | %66 (oy birliği yaklaşım) | Gömme kablo, trafo, pano, sürekli LED |
| Cephe değişikliği (boya, kaplama) | %80 | Yılbaşı kapsamı dışı |
| Bahçe peyzaj kalıcı | %66 | Yıllık yapı |
TUSED Konut Yöneticileri Federasyonu tavsiyesi: belirsizlikte ilk yıl %66 al (kalıcı altyapı dahil), sonraki yıllar %51 yeterli (tekrarlı süs). Yönetim plan defterinde sınıflandırma not düşülür — sonraki sezonlar tartışma çıkmaz.
Site Yönetim Karar Akışı
| Adım | Süre | Sorumlu |
|---|---|---|
| 1. Yönetim kurul brief + tasarım brief | 1 hafta | Yönetici + temsilci |
| 2. 3 yüklenici teklif | 2-3 hafta | Yönetici |
| 3. Bütçe + maliyet sunumu | 1 hafta | Mali müşavir |
| 4. Olağan/olağanüstü genel kurul | 1-2 hafta sonra | Kat malikleri |
| 5. Karar defterine işlem | 1 gün | Yönetici |
| 6. Sözleşme imza | 1 hafta | Hukuk + yönetici |
| 7. Kurulum | 7-21 gün | Yüklenici + peyzaj koordinasyon |
| 8. Sezon ortası bakım | Aylık | Yüklenici |
| 9. Sezon sonu söküm + denetim | 7 gün | Yüklenici + denetçi |
Risk: Genel kurul yıllık 1-2 olağan toplantı; olağanüstü çağrı için %20+ daire imza gerekir. Yetişmemesi ihtimaline karşı Eylül başına kadar süreç başlamalı.
Aidat Fonu Yapısı
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yıllık aidat sezon kalemi | %3-6 |
| Sezon kampanya özel fon | Ayrı oylama |
| Yedek/onarım fonu | %1-2 ayrı kalem |
| Yedek motif değişim | Sözleşme dahil önerilir |
| Sezon sonu denetim raporu | Mali müşavir + yönetim |
| Defter şeffaflık | Aylık duyuru levha + uygulama |
Şeffaf defter güven kazanır. Gizli kalem ("diğer ortak gider") tartışma açar — özellikle yeni daire sahipleri sezon sonrası itiraz edebilir.
Üç Bölge Entegrasyonu: Havuz + Yürüyüş + Lobi
| Bölge | Tipik Element | Renk Sıcaklığı |
|---|---|---|
| Havuz çevresi (sezon kapalı) | Çevre LED hat + 2-4 motif | 3000K |
| Açık havuz (sezon kullanım) | IP68 su altı 12V SELV + çevre IP67 | 3000K (kullanılan) |
| Jakuzi/sauna | 12V SELV + IP68 düşük | 2700K (sıcak rahatlatıcı) |
| Yürüyüş yolu (200-800 m) | Yer LED gömme + ağaç sarımı | 3000K |
| Ana giriş bahçesi | Dev çam ağacı + kemer | 3000K |
| Bina lobisi | Saksılı çam + motif duvar | 3000K |
| Sosyal tesis kafe | Sezon dekor + foto noktası | 3000K (uyum) |
| Otopark giriş | Bayrak motif + standart | 4000K (görüş) |
Smart kontrol sistemi (varsa) tek noktadan tüm zonları yönetim sağlar — sezon ortası dimming değişikliği, animasyon zaman programı, vakit ayarı (gün doğumu/batımı) otomatik.
Peyzaj Firması Koordinasyonu
Yıllık peyzaj sözleşmesi olan sitelerde LED yüklenici + peyzaj firma paralel çalışır. Çakışma noktaları:
| Çakışma | Çözüm |
|---|---|
| Sulama hattı kazısı + LED kablo kazısı | Ortak hat planı, tek kazı |
| Drenaj çakışma | Yer LED 30 cm derinlik standart, drenaj 80 cm |
| Canlı ağaç sarımı + budama takvimi | LED kurulum öncesi budama tamamlanır |
| Çim sulama LED kontak | Toprak sızması test, IP65+ |
| Bahçe trafo + peyzaj aydınlatma | Ayrı pano, ortak topraklama |
| Yaprak temizliği + LED bakım | Aynı gün koordinasyon |
| Sezon sonu söküm + bahar bakım | Hafta önce planlama |
Yönetim moderatör atanması en kritik adım — iki firma birbirine geçmesin ve çift faturalama olmasın.
Vaka — Maslak Lüks Rezidans 2024
Konu: Maslak rezidans, 240 daire, 3 blok + sosyal tesis + 1500 m² bahçe + havuz. Yatırım: 385.000 TL (önceki yıla göre +%8). Onay: Olağan genel kurul Eylül 12 — %72 oyla geçti. Tasarım: Ana giriş 4 m dev çam ağacı + bahçe yürüyüş 280 m yer LED + 18 ağaç sarımı (çam dominant) + havuz çevresi (kış kapalı) çevre LED + lobi 3 saksılı + foto noktası. Daire başına yıllık etki: 1.605 TL (3 yıl sözleşme %38 indirim sonrası). Sezon ortası: 3 ziyaret SLA, 2 motif değişim sözleşme dahil. Sonuç: Yıllık aidat değişim yok (sezon kalemi mevcut bütçede), kat malikleri anket %84 olumlu (önceki sezon %71). 2 daire sahibi itiraz (kişisel beyaz aydınlatma tercih) → yönetim kurul not düştü, oylamayla devam karar. Sezon sonrası 4. yıl uzatma %94 oyla onaylandı.
Karar Listesi
- 634 SK onay oranı netleşti (%51 veya %66)
- Yönetim plan defter sınıflandırma not
- 3 yüklenici teklif karşılaştırma
- Bütçe + amortisman + aidat etki sunum
- Genel kurul gündem maddesi yazılı
- Peyzaj firmayla ortak hat planlaması
- Üç bölge (havuz + yürüyüş + lobi) tek tasarım dili
- Sosyal tesis kapsam ve kira sözleşme yetkisi
- Smart kontrol sistemi seçimi (varsa)
- 3 yıl çerçeve sözleşme indirim pazarlık
Detay site villa yönetim anlaşma, site bahçe dev çam ağacı fiyat, damga vergisi sözleşme ve yıllık amortisman demirbaş.