İki Katman — Kendi Bölüm vs Ortak Alan
| Konu | Kendi Bağımsız Bölüm | Ortak Alan |
|---|---|---|
| Karar yetkisi | Sahip kendi | Yönetim kurulu / genel kurul |
| Onay süresi | 7-14 gün | 30+ gün (kurul takvimi) |
| Bütçe | Sahip karşılar | Aidat / ek toplama |
| Sözleşme | Sahip ↔ firma | Yönetim ↔ firma |
| Sigorta | Sahip poliçesi | Site sigortası |
Yönetim Planı — İlk Kontrol
Site Yönetim Planı (Yönetim Talimatnamesi) genellikle şu maddeleri içerir:
| Madde | İçerik |
|---|---|
| Cephe değişiklik | İzin gereksinimi |
| Sezonsal süsleme | Süre + saat sınırlaması |
| Ortak alan kullanımı | Yönetim kurulu yetkisi |
| Aidat dağılımı | Yıllık planlı kalemler |
| Komşu hakkı | Rahatsızlık şikayet yolu |
Yönetim Planı yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu (634) genel hükümler uygulanır.
Onay Süreci — Adım Adım
| Gün | Aksiyon |
|---|---|
| 1 | Yönetime yazılı dilekçe (tasarım + firma + süre) |
| 2-7 | Yönetim incelemesi, gerekirse kurul gündemine alır |
| 7-14 | Karar: onay / ret / şartlı onay |
| 14+ | Kurulum başlar |
Onay yazılı olmalı; sözel "tamam" mahkemede kanıt değildir. Onay belgesinde kurulum süresi, sökme tarihi, saat sınırlaması açık olmalıdır.
Tipik Bütçe (Site İçi Villa)
| Kalem | Tipik Bant (TL) |
|---|---|
| Cephe çizgisi LED | 12.000-25.000 |
| Çatı saçak (icicle) | 8.000-15.000 |
| Motif (5-10 adet) | 18.000-40.000 |
| Bahçe ağaç sarma | 8.000-18.000 |
| Trafo + kablo | 6.000-12.000 |
| Kurulum işçilik | 18.000-30.000 |
| Söküm + depolama | 5.000-10.000 |
| Sözleşme + sigorta | 3.000-7.000 |
| Ortalama | 95.000-187.500 |
Detay 2026 fiyat tablosu.
Komşu Hakkı
Site içinde komşu hassasiyeti normal apartmanın bir adım üstündedir; villalar ortalama daha uzak ama görsel etki belirgin:
| Sorun | Çözüm |
|---|---|
| Pencere açısı parlak | Cephe açısı yumuşat (panel yön ayar) |
| Ses (animasyon) | Gece sessiz (gece sezonsal saat) |
| Saat çok geç | Timer 18:00-23:00 (sezon ortası 24:00) |
| Renk yanıp sönüyor | Yumuşak twinkle veya sabit yapay |
| Aşırı parlaklık | Lümen düşür, dim |
Detay komşu ışığım rahatsız.
Ortak Alan Süsleme
Site bahçesi, ana giriş, çocuk oyun alanı gibi ortak alanların süslemesi:
| Karar Aşaması | Açıklama |
|---|---|
| Yönetim kurulu öneri | Tasarım + bütçe taslağı |
| Site sakinlerine sunma | Bilgilendirme yazısı |
| Genel kurul oylama | Aidat etkisi varsa zorunlu |
| Karar defterine imza | Resmi kayıt |
| Sözleşme imza | Yönetim adına |
| Aidat / ek toplama | Mali işlemler |
Detay site bahçesi dev çam ağacı.
Aidat Üzerinden Maliyet
Site bütçesinden yılbaşı kalemi tipik dağılımı:
| Site Büyüklüğü (villa sayısı) | Yılbaşı Bütçesi | Villa Başı Pay |
|---|---|---|
| 20 villa | 60.000-120.000 | 3.000-6.000 |
| 50 villa | 100.000-250.000 | 2.000-5.000 |
| 100 villa | 150.000-400.000 | 1.500-4.000 |
| 200+ villa | 250.000-750.000 | 1.250-3.750 |
Site büyüdükçe villa başı pay azalır (ölçek ekonomisi). Detay site yönetimi aidat üzerinden maliyet.
Sözleşme — Site Yönetimi Adına
Yönetim adına imzalanan sözleşmede ek maddeler:
| Madde | Açıklama |
|---|---|
| Yönetici imza yetkisi | Genel kurul kararı eki |
| Aidat ödeme planı | Bütçeyle uyumlu taksit |
| Ortak alan kullanım izni | Site sakinleri bilgisi |
| Sigorta poliçesi | Site sorumluluk + üçüncü kişi |
| Söküm tarihi | Resmi tatil + Bayram esnek değişim |
Bireysel ve Ortak Alanı Karıştırmama
Sıkça yapılan hata: bireysel sahibin ortak alanın bir kısmında (kendi villasının önündeki yol kenarı, ortak ağaç) süs takması.
| Senaryo | Kabul Edilebilir mi? |
|---|---|
| Kendi cephe + balkon | Evet |
| Kendi giriş kapı taki | Evet |
| Sokak tarafı kaldırım | Hayır — site yönetimi |
| Ortak çamağacı sarma | Hayır — yönetim |
| Komşu villa görünür alan | Komşu izni şart |
| Site giriş yanı | Yönetim — sahip değil |
İzinsiz ortak alana takılan ürün yönetim tarafından söktürülebilir; sahip itiraz edemez.
Sözleşme Modeli
Site içi villa için iki sözleşme modeli:
| Model | Avantaj | Dezavantaj |
|---|---|---|
| Sahip ↔ firma (bireysel) | Kendi takvim ve tasarım | Yönetim onayı gerek |
| Yönetim ↔ firma (toplu) | İndirim avantajı, tek noktadan | Tasarım sınırlı (ortak ton) |
| Hibrit | Esnek | Sözleşme karmaşıklığı |
50+ villa sitesinde toplu sözleşme %15-25 indirim sağlar; bireysel villalar kendi+toplu kombinasyonu yapabilir.
Ramazan ve Diğer Sezonlarla Çakışma
Site yönetimi yılbaşı dışında diğer sezonsal kurulumlar için de aynı süreci uygular:
| Sezon | Süre Tipik | Bütçe Skalalama |
|---|---|---|
| Yılbaşı | 60 gün | %100 (referans) |
| Ramazan / mahya | 30 gün | %30-50 |
| 23 Nisan | 1 gün şenlik | %5-10 |
| 19 Mayıs | 1 gün | %5-10 |
| 29 Ekim Cumhuriyet | 3 gün | %15-25 |
Detay Ramazan ışık süslemesi hicri takvim.
Pratik Kontrol Listesi
Site içi villada başlamadan önce:
- Site Yönetim Planı okundu, sezonsal süsleme maddesi kontrol edildi
- Yazılı dilekçe yönetime sunuldu
- Yazılı onay alındı (tasarım + süre + saat)
- Komşu hakkı için timer ve açı yumuşatma planlandı
- Sözleşme imzalandı, sigorta poliçesi muafiyet kontrol
- Ortak alan etkisi yoksa kurul kararı gerekmediği teyit edildi
- Söküm tarihi sözleşmede yazılı (8-14 Ocak tipik)
8 maddenin tamamı sağlandığında süreç sorunsuz yürür; eksikler hak talep süreçlerini belirsizleştirir.