Yasal Çerçeve (Kat Mülkiyeti Kanunu)
| Madde | Konu |
|---|---|
| Madde 35 | Yöneticinin yetkileri (rutin gider) |
| Madde 38 | Yönetici yasal temsilci |
| Madde 40 | Genel kurul kararları |
| Madde 28 | Olağanüstü onarım |
| Madde 39 | Yıllık genel kurul zorunlu |
| Madde 22 | Aidat tahsil |
| Madde 33 | Aidat ödememe → icra |
Karar Kategorileri
| Kategori | Karar Mercii | Çoğunluk |
|---|---|---|
| Rutin gider (bütçe içi) | Yönetim kurulu | Basit çoğunluk |
| Olağan onarım | Yönetim kurulu | Basit çoğunluk |
| Bütçe dışı yatırım | Genel kurul | 4/5 kat malik |
| Yıllık bütçe onayı | Genel kurul yıllık | 1/2 çoğunluk |
| Yönetici seçimi | Genel kurul | 1/2 çoğunluk |
| Tüzük değişikliği | Olağanüstü genel kurul | 4/5 çoğunluk |
| Borca itiraz | Bireysel | Mahkeme |
Yılbaşı süs rutin / bütçeli ise basit; olağanüstü ise 4/5.
Tipik Bütçe Site Boyutuna Göre
| Site Boyutu | Yatırım Bandı (TL) | Karar Yolu |
|---|---|---|
| 10-30 daireli | 18.000-45.000 | Yönetim kurulu |
| 30-100 daireli | 45.000-95.000 | Yönetim kurulu (bütçeli) |
| 100-200 daireli | 65.000-125.000 | Yönetim kurulu (bütçeli) |
| 200-500 daireli | 85.000-145.000 | Yönetim kurulu (bütçeli) |
| Lüks villa sitesi | 145.000-280.000 | Genel kurul (olağanüstü) |
Lüks villa sitesi olağanüstü genel kurul zorunlu — daire başı 5.000+ TL bütçe genelde yıllık olağan harcama dışı.
Yönetim Kurulu Toplantı Süreci
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Konu önergesi | 1 hafta önce |
| Toplantı çağrı | Yönetici |
| Toplantı | 1-2 saat |
| Görüşme | 3 firma teklif + öneri |
| Oy | Basit çoğunluk |
| Karar tutanağı | İmzalı |
| Sözleşme | Yönetici imzası |
| Aidatla tahsil | Yansıtma |
Genel Kurul (Bütçe Dışı)
| Aşama | Detay |
|---|---|
| Çağrı | Yönetim kurulu veya 1/3 kat malik |
| Yazılı bildirim | 15 gün önce |
| Yer | Site içi veya iş yeri |
| Yeterli sayı (kabul) | 4/5 kat malik |
| Karar | Kabul / red |
| Tutanak | İmzalı |
| İtiraz hakkı | 1 ay (Sulh Mahkeme) |
Sözleşme Maddeleri (Site)
| Madde | Detay |
|---|---|
| Taraflar | Site yönetimi + yüklenici |
| Yetkili | Yönetici (Madde 38) |
| Yönetim kurulu kararı kopyası | Sözleşme eki |
| Bütçe | KDV dahil |
| Süre | Sezon (1 Aralık-14 Ocak) |
| Kurulum + söküm dahil | Sözleşmeli |
| Yedek parça stoğu | Sezon süresi |
| Sigorta | Yüklenici 1M+ TL |
| Garanti | 2 yıl ürün |
| Söküm | 14 Ocak'a kadar |
| Damga vergisi | %0.948 |
Aidat Tahsil Yöntemleri
| Yöntem | Açıklama |
|---|---|
| Aylık aidatla yansıtma | Kasım-Aralık ay ek |
| Tek seferlik özel ücret | Sezon başı |
| Yıllık aidat eki | Toplam aidatın %5-15 |
| Dairecik (daire alanına) | Bazı sitelerde |
| Pay (daire sayısı) | Standart eşit |
| Ortak gider | Bina ortak alan |
| Kanat farkı (ön/arka) | Konum etkisi (nadir) |
Daire Başı Pay Örnek
100 daireli site, 75.000 TL bütçe:
| Hesap Yöntemi | Daire Başı (TL/sezon) |
|---|---|
| Eşit pay (100 daire) | 750 |
| Alan orantı (60-150 m²) | 450-1.125 |
| Aidat çarpan (yıllık aidat × katsayı) | Değişken |
| Pencere/balkon başı (öne bakan) | Ön daireler %20 fazla |
Tipik eşit pay standart; alan orantı lüks site tercih.
Aidat Ödememe Sonucu
| Aşama | Aksiyon |
|---|---|
| 1 ay gecikme | Hatırlatma yazısı |
| 2 ay | Yazılı uyarı |
| 3 ay | Yasal işlem hazırlık |
| 4 ay | İcra takibi |
| 5+ ay | Haciz (taşınmaz) |
| Daire satışı | Kat Mülkiyet Madde 33 |
Yıllık aidat ortak gider sayılır — ödememe dairenin haczine kadar gidebilir.
Karşı Tutum (Yılbaşı Yatırım Karşıtı)
| İtiraz | Yanıt |
|---|---|
| "Sezon yatırımı dini değer" | Belediyeler de yatırım yapıyor |
| "Aidat yüksek olur" | Daire başı 500-1.000 TL/sezon küçük |
| "Görsel uyum yok" | Tüm site eşit, profesyonel tasarım |
| "Enerji tüketimi yüksek" | LED + otomatik kontrol |
| "Kar yıkımı olur" | IP65 + ankraj profesyonel |
| "Çocuk güvenliği" | Düşük gerilim 12V/24V |
| "Çevre kirliliği" | Geri dönüşüm + saat ayarı |
Çoğu site yıllık genel kurul ile uzlaşma sağlar.
Hukuk Anlaşmazlık
| Anlaşmazlık | Yetkili Mahkeme |
|---|---|
| Aidat ödememe | İcra Mahkemesi |
| Sözleşme ihlali | Sulh Hukuk |
| Yetki tartışması | Kat Mülkiyeti Mahkemesi |
| Tüketici hakem | ≤8.500 TL |
| Sigorta | Sigorta Hukuki |
| Komşu rahatsızlığı | Sulh Hukuk |
| Kira hasar | Sulh Hukuk |
Yaygın Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Sözleşme yazılı değil | Hukuki zafiyet |
| Yönetim kurulu karar yok | Yetkisiz harcama |
| Aidatla tahsilat planı yok | Maliyet karşılanmaz |
| Genel kurul itirazı dikkate alınmamış | Süreç durur |
| Yüklenici seçimi tek teklif | Pazar dışı fiyat |
| Sigorta yetersiz | Hasar kişisel |
| Söküm sözleşme dışı | Ek ücret + zaman |
Pratik Karar Akış
| Senaryo | Karar Yolu |
|---|---|
| Bütçeli rutin gider (≤30K TL) | Yönetim kurulu |
| Bütçe sınırı içi (30K-100K) | Yönetim kurulu (bütçeli) |
| Bütçe dışı (100K+) | Genel kurul olağanüstü |
| Lüks villa sitesi (200K+) | Genel kurul + uzman görüş |
| Kat malik itirazı (1/3) | Genel kurul çağrı |
| Anlaşmazlık | Tüketici Hakem veya Mahkeme |
| Yeni site (henüz yönetim oluşmamış) | Müteahhit / sağlayıcı |
Site yılbaşı süslemesi karar süreci Kat Mülkiyeti Kanunu disipliniyle + 3 firma teklif + yazılı sözleşme + sigorta üçlüsünden işler — usul kuralları kat malikleri arasında uzun süreli barışı sağlar.