Daire Başı Pay Tablosu
| Site Boyutu | Toplam Bütçe (TL) | Daire Başı (TL/sezon) |
|---|---|---|
| 30 daireli (küçük) | 30.000-45.000 | 1.000-1.500 |
| 50 daireli | 45.000-65.000 | 900-1.300 |
| 75 daireli | 55.000-85.000 | 730-1.130 |
| 100 daireli | 75.000-95.000 | 750-950 |
| 150 daireli | 85.000-105.000 | 570-700 |
| 200 daireli | 95.000-125.000 | 480-625 |
| 300 daireli | 105.000-145.000 | 350-485 |
| 500 daireli | 125.000-180.000 | 250-360 |
| 1.000+ daireli (mega site) | 220.000-380.000 | 220-380 |
Tahsilat Yöntemleri
| Yöntem | Açıklama |
|---|---|
| Aylık aidatla yansıtma | Kasım-Aralık ay ek |
| Tek seferlik özel ücret | Sezon başı |
| Yıllık aidat ek bandı | Toplam aidatın %5-15 |
| Daire başı (eşit pay) | Standart |
| Alan orantı (m²) | Lüks site |
| Aidat çarpan | Yıllık × katsayı |
| Pencere/cephe başı (ön/arka) | Bazı sitelerde |
| Karma model | Yarısı eşit + yarısı orantı |
Yasal Çerçeve
| Mevzuat | Madde |
|---|---|
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti | Madde 22 (Aidat tahsil) |
| Madde 33 | Ödememe → icra |
| Madde 35 | Yöneticinin yetkileri |
| Madde 38 | Yönetici yasal temsilci |
| Madde 40 | Genel kurul kararları |
| Madde 28 | Olağanüstü onarım |
| Madde 39 | Yıllık genel kurul |
Bütçe vs Olağanüstü
| Konu | Bütçeli | Olağanüstü |
|---|---|---|
| Karar mercii | Yönetim kurulu | Genel kurul |
| Çoğunluk | Basit | 4/5 kat malik |
| Toplantı | Aylık | Çağrı zorunlu |
| Süreç | Hızlı | 1-2 ay |
| Yıllık plan | Standart | Aşırı |
| İtiraz | Yıllık genel kurul | 1 ay (Sulh Mahkemesi) |
| Tipik tutar | Sezonik makul | Lüks villa sitesi |
Pay Dağıtım Yöntemleri
| Yöntem | Avantaj | Dezavantaj |
|---|---|---|
| Eşit (daire sayısı) | Basit + adil | Lüks daire eşit öder |
| Alan orantı (m²) | Adil orantı | Karmaşık hesap |
| Cephe yön (ön/arka) | Görsel etki | Tartışmalı |
| Daire sahibi sayısı | Sosyal etkin | Karmaşık |
| Aidat × katsayı | Mevcut bütçe entegrasyon | Çarpan tartışma |
| Karma (eşit + orantı) | Dengeli | Karmaşık |
Çoğu sitede eşit pay standart; lüks villa sitesi alan orantı tercih.
Aidat Tahsil Süreci
| Aşama | Detay |
|---|---|
| Yıllık bütçe kabulü | Genel kurul (Mart-Nisan) |
| Sezonik kalem | Sezon bütçesi içinde |
| Aralık aidat yansıtma | Kasım sonu fatura |
| Daire sahibi ödeme | Standart aidat ile |
| Gecikme uyarı | 30 gün |
| Yasal işlem | 60-90 gün |
| İcra takibi | 90+ gün |
| Haciz | Kanunsuz |
Bütçe İçinde Sezon Payı
| Site Tipi | Yılbaşı Bütçe Pay |
|---|---|
| Standart konut (orta) | %2-5 yıllık |
| Lüks site | %4-8 yıllık |
| Çoklu yıl plan (3 yıl) | %3-6 yıllık |
| Yeni inşa | İlk yıl yüksek (kurulum) |
| Eski site (mevcut altyapı) | %1-3 yıllık |
Aidat Örnekleri (Tipik)
| Site | Aylık Aidat (TL/daire) | Sezon Eki (TL) |
|---|---|---|
| Standart konut Ankara | 1.200-2.500 | 600-900 |
| Lüks villa İstanbul | 3.500-8.500 | 1.500-3.500 |
| AVM içi rezidans | 4.500-12.500 | 800-1.500 |
| Sahil tatil sitesi | 1.500-3.500 | 800-1.500 |
| Premium site (Çankaya, Bilkent) | 3.500-7.500 | 1.200-2.500 |
| Yeni yapı (henüz teslim) | Müteahhit | İlk sezon dahil |
Yıllık Genel Kurul Süreci
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Çağrı | 15 gün önce |
| Yer | Site içi veya iş yeri |
| Yeterli sayı (rutin) | 1/2 kat malik |
| Yeterli sayı (olağanüstü) | 4/5 |
| Bütçe sunumu | Yönetim kurulu |
| Görüşme | Açık |
| Oylama | Açık veya gizli |
| Tutanak | İmzalı |
| İtiraz hakkı | 1 ay (Sulh Mahkeme) |
Şikayet / İtiraz Senaryoları
| Şikayet | Yasal Yol |
|---|---|
| Aidat aşırı yüksek | Genel kurul itiraz + 1 ay Sulh |
| Yönetim kurulu kararı sorgu | 4/5 olağanüstü çağrı |
| Bütçe dışı harcama | Tüketici Hakem (≤8.500 TL) |
| Yönetici yetkisini aşma | Sulh Mahkemesi |
| Komşu rahatsızlığı | Sulh Mahkemesi |
| Aidat eksik tahsilat | İcra Mahkemesi |
| Sigorta tartışması | Sigorta Hukuki |
Hukuk Anlaşmazlık
| Konu | Yetkili Mahkeme |
|---|---|
| Aidat ödememe | İcra Mahkemesi |
| Genel kurul kararı | Sulh Hukuk |
| Yönetici sorumluluk | Kat Mülkiyeti Mahkemesi |
| Tüketici (yatırım) | Tüketici Hakem ≤8.500 TL |
| Hasar tazminatı | Sulh Hukuk |
| Sigorta | Sigorta Hukuki |
| Komşu uyuşmazlığı | Sulh Hukuk |
Vergi + Muhasebe
| Konu | Detay |
|---|---|
| Site KDV mükellef | Genelde hayır |
| KDV iade | Yok |
| Site demirbaş amortisman | Yok |
| Daire sahibi gider | Bireysel sınırlı |
| Yönetim kurulu masraf | Belge tut |
| Yıllık denetim | Bağımsız muhasebeci önerilir |
| Vergi numarası (site) | Bazı sitelerde |
| Gelir vergisi | Kira gelirinden ayrı |
Profesyonel Site Yönetimi
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yıllık denetim | Bağımsız muhasebeci |
| Bütçe sunumu | Profesyonel |
| Aidat tahsil sistemi | Otomatik banka |
| Şikayet yönetimi | Yazılı kayıt |
| Genel kurul moderasyon | Hukuk müşaviri |
| Sözleşme hukuk kontrol | Standart |
| Yıllık rapor | Sayfa 4-8 |
Yaygın Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Bütçe dışı harcama (4/5 yok) | Hukuksal sorun |
| Aidat tahsil sistemi yok | Aksaklıklar |
| Pay dağıtım belirsiz | Tartışma |
| Yıllık genel kurul atlanmış | Yasal sorun |
| Yazılı sözleşme yok | Kanıt zayıf |
| Aidat eksik | Bütçe yetmez |
| Sigorta poliçesi atlanmış | İSG kaza |
Pratik Karar Tablosu
| Site Boyutu | Yaklaşım |
|---|---|
| Küçük (30-50 daire) | Eşit pay + aidatla |
| Orta (50-200 daire) | Eşit pay + aidatla |
| Büyük (200-500 daire) | Eşit pay + ölçek avantajı |
| Lüks villa sitesi | Alan orantı + olağanüstü kurul |
| AVM içi rezidans | Aidat ek |
| Sahil tatil sitesi | Sezon özel ücret |
| Yeni yapı | Müteahhit standart |
| Karma kompleks | Bölümlü hesap |
Site yılbaşı yatırımı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat tahsil — yönetim kurulu bütçeli karar + yıllık genel kurul onay + daire başı 300-1.400 TL/sezon standart bant. Ölçek ekonomisi büyüklerde belirgin.