Karar Defteri Formatı
| Bölüm | İçerik |
|---|---|
| Karar No | Sıralı (1, 2, 3...) |
| Tarih | Toplantı günü |
| Saat | Başlangıç + bitiş |
| Yer | Site içi / iş yeri |
| Katılan üye | Adı + imza |
| Yetkili (yönetici) | Adı + imza |
| Gündem | Konu listesi |
| Görüşme | Özet |
| Karar | Net + bağlayıcı |
| Bütçe | TL + KDV |
| Yüklenici (varsa) | Firma + tarih |
| Sözleşme | Eki sayfada |
| Oy dağılımı | Lehte / aleyhte |
| İmzalar | Tüm üye |
| Sonraki adım | Aksiyon listesi |
Tipik Yılbaşı Kararı Örneği
KARAR NO: 2026/8
TARİH: 15 Eylül 2026
SAAT: 19:00-21:00
YER: Apartman Toplantı Salonu
KATILAN ÜYE:
- Mehmet Yılmaz (Yönetici)
- Ayşe Demir (Üye)
- Hasan Kara (Üye)
GÜNDEM:
1. 2026 yılbaşı süslemesi bütçesi
2. Yüklenici firma seçimi
3. Aidat tahsil yöntemi
GÖRÜŞME:
3 firma teklif alınmış; A1 Aydınlatma 65.000 TL,
B Süsleme 72.000 TL, C LED 78.000 TL.
Pazarlama notu olarak A1 Aydınlatma seçilmiştir.
KARAR:
1. 2026 yılbaşı süslemesi A1 Aydınlatma'dan alınır.
2. Bütçe 65.000 TL (KDV dahil 78.000 TL).
3. Aidatla tahsil: Kasım ve Aralık aylarında daire başı
780 TL ek aidat.
4. Sözleşme yönetici tarafından imzalanır.
5. Yıllık genel kurul onayına sunulur.
OY:
- Lehte: 3/3 (Yönetici + 2 üye)
- Aleyhte: 0
İMZALAR:
[Yönetici imza] [Üye 1 imza] [Üye 2 imza]
Kat Mülkiyeti Kanunu Maddeleri
| Madde | Konu |
|---|---|
| Madde 22 | Aidat tahsil |
| Madde 28 | Olağanüstü onarım |
| Madde 33 | Aidat ödememe → icra |
| Madde 35 | Yöneticinin yetkileri (rutin gider) |
| Madde 38 | Yönetici yasal temsilci |
| Madde 39 | Yıllık genel kurul zorunlu |
| Madde 40 | Genel kurul kararları |
| Madde 41 | İtiraz hakları |
| Madde 43 | Yönetici sorumluluğu |
| Madde 45 | Yönetici denetimi |
Karar Kategorileri
| Kategori | Karar Mercii | Çoğunluk |
|---|---|---|
| Rutin gider (bütçe içi) | Yönetim kurulu | Basit (1/2) |
| Olağan onarım | Yönetim kurulu | Basit |
| Bütçe dışı yatırım | Genel kurul | 4/5 kat malik |
| Yıllık bütçe onayı | Genel kurul yıllık | 1/2 |
| Yönetici seçimi | Genel kurul | 1/2 |
| Tüzük değişikliği | Olağanüstü genel kurul | 4/5 |
| Yönetici azil | Olağanüstü | 4/5 |
| Sözleşme imza | Yönetici (Madde 38) | Standart |
Toplantı Sayısı
| Yönetim Kurulu Toplantısı | Yıllık | Genel Kurul |
|---|---|---|
| Yıllık genel kurul | 1 zorunlu (Mart-Nisan) | — |
| Olağanüstü | İhtiyaç üzerine | — |
| Yönetim kurulu rutin | Aylık (önerilen) | — |
| Bütçe görüşme | 1 yıllık | — |
| Sezon planlama | Eylül-Ekim | — |
Karar Defteri Türü
| Tip | Açıklama |
|---|---|
| Klasik defter (kağıt) | Geleneksel + imza |
| Dijital + yazılı çıktı | Modern profesyonel |
| Notere onaylı | Yıllık (önerilir) |
| Profesyonel yönetim sistemi | Otomatik |
| Bulut tabanlı (cloud) | Yedek + arşiv |
Notere onaylı defter hukuki belge gücü yüksek.
Yıllık Genel Kurul
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Çağrı yazılı | 15 gün önce |
| Yer + saat | Site içi/iş yeri |
| Yeterli sayı | 1/2 kat malik |
| Yetersiz → ikinci çağrı | 7 gün sonra |
| Bütçe sunumu | Yönetim kurulu |
| Yöneticiye soru | Açık |
| Oylama | Açık/gizli |
| Karar | Kabul/red |
| Tutanak | İmzalı |
| İtiraz | 1 ay Sulh Mahkemesi |
Bütçe Sunumu (Yönetici)
| Bölüm | İçerik |
|---|---|
| Yıllık bütçe özeti | Gelir + gider |
| Sezon kalemi (yılbaşı) | Detay |
| Önerilen yatırım | Yüklenici |
| Daire başı pay hesabı | Eşit/orantı |
| Bağış / sponsor | Varsa |
| Yıllık rapor | Önceki sezon |
| Sosyal medya etki | Varsa |
| Sonraki sezon plan | Yenileme |
İtiraz Süreci
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Yıllık genel kurul kararı | Toplantı sonu |
| Tutanak yayınlama | 7 gün |
| Bireysel itiraz | 1 ay |
| Sulh Mahkemesi başvuru | 1 ay |
| Kat Mülkiyeti Mahkemesi (varsa) | 1 ay |
| Mahkeme karar | 3-12 ay |
| İcra hakkı | Mahkeme karar sonrası |
| Yargıtay | 6-18 ay |
Profesyonel Yönetim Firmaları (Türkiye)
| Firma Tipi | Hizmet |
|---|---|
| Profesyonel apartman yönetim | Karma |
| Site yönetim (büyük site) | Standart |
| Mali müşavir + yönetim | Vergi + finans |
| Hukuk müşaviri (anlaşmalı) | Tartışmada |
| Bağımsız muhasebeci | Denetim |
| Sigorta uzmanı | Poliçeler |
| İSG uzmanı | Yıllık denetim |
Yönetici Sorumluluk
| Konu | Detay |
|---|---|
| Bütçe yönetimi | Madde 38 |
| Karar uygulama | Madde 35 |
| Hukuki temsil | Madde 38 |
| Yıllık rapor | Madde 39 |
| Aidat tahsil | Madde 22 |
| Sigorta poliçesi | Standart |
| İSG kazası | Sorumluluk paylaşımı |
| Sözleşme imza | Tek yetkili |
| İcra başlatma | Yetkili |
| Yıllık denetim | Bağımsız |
Hukuki Belge Saklama
| Belge | Saklama Süresi |
|---|---|
| Karar defteri | Süresiz |
| Toplantı tutanakları | Süresiz |
| Faturalar (sezon) | 10 yıl |
| Sözleşme | 10 yıl |
| Aidat tahsil kayıtları | 5 yıl |
| Bütçe raporları | 5 yıl |
| Yıllık denetim | 10 yıl |
| Genel kurul tutanakları | Süresiz |
| Sigorta poliçeleri | 5 yıl |
Yaygın Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Karar defteri tutulmamış | Yasal sorun |
| İmza eksik | Karar geçersiz |
| Yıllık genel kurul atlanmış | Hukuki zafiyet |
| Bütçe dışı harcama (4/5 yok) | Olağan dışı karar dava |
| Sözleşme yöneticisiz imzalanmış | Geçersiz |
| Aidat tahsilatı sistemsiz | Bütçe yetersiz |
| Yıllık denetim atlanmış | Finansal sorun |
| İtiraz dikkate alınmamış | Yasal süreç |
Pratik Kullanım Tablosu
| Site Tipi | Karar Defteri Yaklaşımı |
|---|---|
| Küçük apartman (10-30 daire) | Manuel + imzalı |
| Orta site (30-100 daire) | Manuel + notere onaylı |
| Büyük site (100+ daire) | Profesyonel yönetim sistem |
| Lüks villa sitesi | Profesyonel + hukuk müşavir |
| AVM içi rezidans | AVM yönetim entegre |
| Sahil tatil sitesi | Profesyonel + denetim |
| Yeni inşa | Müteahhit standartı |
| Karma kompleks | Bölümlü |
Sonuç
Apartman / site karar defteri Kat Mülkiyeti Kanunu zorunluluğu + hukuki belge + şeffaf yönetim üçlüsüdür. Yılbaşı bütçesi karar defterine kayıt yöneticinin yetkisi içinde; yıllık genel kurul onayı + 1 ay itiraz hakkı saklı. Profesyonel yönetim firması karar defteri sistemini otomatik tutar + hukuki koruma sağlar.
Karar defteri toplantı + imza + kayıt + saklama dörtlüsünden hukuki belge gücü kazanır.