Site Genel Özet
| Konu | Detay |
|---|---|
| Site | Çamlıca üst segment kapalı site, İstanbul Üsküdar |
| Villa sayısı | 50 (3 tip: 4+1, 5+1, dubleks 6+1) |
| Site alanı | 28 dönüm |
| Villa cephe ortalaması | 180-280 m² (tipe göre) |
| Ortak alan | Site giriş kapısı, ana yollar, klüp ev |
| Yatırım toplam | 2.450.000 TL KDV dahil |
| Villa başı maliyet | 49.000 TL (eşit paylaşım) |
| Çerçeve süresi | 3 yıl (2024-2026) |
| Sezon süresi | 75 gün (Aralık 1 - Şubat 13) |
Karar Süreci (Eylül-Ekim 2024)
Hafta 1-2 — Eylül başı: Yönetim Önerisi
Site yönetim kurulu (7 kişi) Eylül başı toplantısında 2024 Ramazan + yılbaşı süsleme planını gündeme aldı. Eylül 8'de detaylı not villalara dağıtıldı:
- Önerilen kapsam: tek tip tasarım, villa başı 2-3 kişisel motif ekleme hakkı
- Tahmini bütçe bandı: villa başı 45.000-55.000 TL
- Ödeme planı: 3 taksit (Mart, Haziran, Eylül 2024 aidat üzerine)
- Karar tarihi: Eylül 21
Hafta 3 — Eylül 14: Geri Bildirim
Site malikleri WhatsApp grubunda geri bildirim:
- 38 olumlu (toplu uygulama, mimari uyum sağlar)
- 7 olumsuz (bireysel tercih hakkı vurguladı)
- 5 şartlı (bütçe sorgulama, alternatif teklif)
Hafta 4-5 — Eylül 21-28: Toplantılar
Eylül 21 ilk toplantı — 22 villa temsilcisi geldi (%44 katılım), KMK madde 30 uyarınca geçersiz.
Eylül 28 ikinci toplantı — 35 villa katıldı (%70).
Oy sonucu:
- Lehte: 35 oy (basit çoğunluk 26 aşıldı)
- Aleyhte: 8 oy
- Çekimser: 7 oy
Karar geçerli. Yönetim defterine kaydedildi. İtiraz hakkı 1 ay (KMK madde 33) süre içinde itiraz olmadı.
Hafta 6-7 — Ekim 5-19: Yüklenici Seçim
4 yüklenici teklif aldı:
| Yüklenici | Teklif (TL) | Tasarım Seviyesi |
|---|---|---|
| A | 1.850.000 | Standart |
| B | 2.450.000 | Orta-premium ← seçildi |
| C | 2.985.000 | Premium |
| D | 3.450.000 | Lüks |
B yüklenicinin seçim gerekçesi:
- 18+ benzer site referans
- 3 yıl çerçeve sözleşme + yıllık protokol esnekliği
- Sertifikalı, sigortalı, garanti 3 yıl
- Yedek parça stok kapasitesi
Standart Tasarım
Her villa için temel tasarım (50 villa standart):
| Bileşen | Detay | Miktar/Villa |
|---|---|---|
| Cephe çevre LED ip ışık IP65 | Sıcak beyaz 2700K | 60 m |
| Çatı kenarı saçaklı buz LED | İcicle, 1×0.5 m | 8 birim |
| Bahçe çam ağacı yapay | 3 m boy, dökülmeyen | 1 adet/villa |
| Giriş kapısı süsleme | Garland + 2 motif | 1 set |
| Pencere kenarı LED garland | 4 pencere ortalama | 4 m |
| Bahçe çiçek tarhı LED | Yer aydınlatma | 8 nokta |
| Trafo + kablo + kanal | Kalıcı altyapı | 1 set |
Villa başı eklenebilir kişisel motif (2-3 adet):
- Yıldız 60 cm
- Kar tanesi 40-80 cm
- Melek figür orta
- Hareketli motorlu motif
- Ren geyiği
- Kar adamı
Site geneli mimari uyum korunur; kişisel motif +%8-12 villa başı maliyet ekler. Çoğu villa 2 motif seçti.
Lojistik ve Kurulum
Merkezi Depo
Sitenin iç klüp evine geçici depo kuruldu (yüklenici izniyle). 50 villa için ürünler:
| Kalem | Toplam |
|---|---|
| LED ip ışık IP65 | 3.000 m |
| Saçaklı buz LED | 400 birim |
| Yapay çam ağacı 3m | 50 adet |
| Garland + motif | 2.500+ parça |
| Trafo + kablo | 50 set |
| İskele + el aletleri | 5 ekip seti |
Depo Kasım 18-22 kurulumdan önce hazırlandı, 48 saat içinde ürünler gözden geçirildi.
Ekip Yapısı
5 paralel ekip × 10 villa kurulum modeli:
| Ekip | Görev | Süre |
|---|---|---|
| Ekip 1 | Villa 1-10 cephe + çatı | Gün 1-3 |
| Ekip 2 | Villa 11-20 cephe + çatı | Gün 1-3 |
| Ekip 3 | Villa 21-30 cephe + çatı | Gün 4-6 |
| Ekip 4 | Villa 31-40 cephe + çatı | Gün 4-6 |
| Ekip 5 | Villa 41-50 cephe + çatı | Gün 7-9 |
| Ekip 1-2 | Bahçe + giriş motif (tüm villalar) | Gün 7-11 |
| Tüm ekipler | Test + kişisel motif | Gün 12-13 |
Her ekip: 3 sertifikalı usta + 1 yardımcı + 1 saha şefi. Toplam 25 kişi çalıştı.
Kurulum Takvimi
| Tarih | Aktivite |
|---|---|
| Kasım 25 | Site yönetim açılış brifing |
| Kasım 26-28 | Cephe LED kurulum (10 villa) |
| Kasım 29-Aralık 1 | Cephe + çatı (10 villa) |
| Aralık 2-4 | Cephe + çatı (10 villa) |
| Aralık 5-7 | Cephe + çatı (10 villa) |
| Aralık 8-10 | Cephe + çatı (10 villa) |
| Aralık 11-13 | Bahçe + giriş tüm villalar |
| Aralık 14 | Kontrol + ayar |
| Aralık 15 | Resmi açılış (site yönetim balosu) |
Bütçe Detayı
| Kalem | Tutar (TL) | Pay (%) |
|---|---|---|
| LED malzeme (cephe + çatı + bahçe) | 985.000 | 40 |
| Motif + figür (toplu sipariş %35 indirimli) | 385.000 | 16 |
| Yapay çam ağacı 50 × 4.500 | 225.000 | 9 |
| Trafo + kablo + altyapı | 175.000 | 7 |
| Kurulum işçilik (25 kişi × 13 gün) | 425.000 | 17 |
| Tasarım + proje yönetim | 85.000 | 3 |
| Sigorta + sözleşme | 55.000 | 2 |
| Söküm + depolama (sezon sonu) | 115.000 | 5 |
| Toplam (KDV dahil) | 2.450.000 | 100 |
Villa Başı Paylaşım
| Villa Tipi | Adet | Villa Başı (TL) |
|---|---|---|
| 4+1 | 22 | 49.000 |
| 5+1 | 18 | 49.000 |
| Dubleks 6+1 | 10 | 49.000 |
| Toplam (eşit paylaşım) | 50 | 49.000 |
3 taksit ödeme planı:
- Şubat 2024 aidat üzeri: 18.000 TL/villa
- Haziran 2024 aidat üzeri: 16.000 TL/villa
- Eylül 2024 aidat üzeri: 15.000 TL/villa
Tahsilat %98 başarı (Kasım 1 itibariyle), 1 villa geçici taksit yenilenme.
Yıllık Protokol Bütçe (Sezon 2+)
3 yıl çerçeve sözleşme uyarınca yıllık güncel protokol:
| Yıl | Protokol Bütçe (TL) | Açıklama |
|---|---|---|
| 2024 (ilk sezon) | 2.450.000 | Tam yatırım + ilk kurulum |
| 2025 | 985.000 | Bakım + kurulum + söküm + ek 5% ürün |
| 2026 | 1.085.000 | Bakım + kurulum + söküm + tasarım yenileme %20 |
Yıllık protokol villa başı 19.700-21.700 TL banda iner. Yatırım amortismanı 3 yıl ufkunda bitiyor.
Sezon Sonu Söküm
| Tarih | Aktivite |
|---|---|
| Ocak 14 | Sezon resmi sonu (Şubat 13 uzatma kararı 2024) |
| Ocak 15-17 | İlk 25 villa söküm (3 ekip) |
| Ocak 18-20 | Son 25 villa söküm + bahçe motif |
| Ocak 21 | Site genel temizlik |
| Ocak 22-23 | Depoya ürün nakil |
Sezon sonu 0 hasar raporu. Sigorta talebi yok. Detay sezon sonu söküm 14 gün takvim.
2024 Sezon Sonuçları
| Metrik | Değer |
|---|---|
| Sakin anketi (n=44) | 86% memnun, %92 "ertesi yıl da olsun" |
| Daire değer algısı | %8-12 yükseliş hissi |
| Site dışı ziyaretçi trafiği | +%180 (Aralık-Ocak) |
| Sosyal medya etkisi | Instagram'da 850+ post (#camlicasite hashtag) |
| Sezon ortası arıza | 4 olay, hepsi 4 saat altı müdahale |
| Sezon ortası bakım ziyareti | 2 planlı (50 villa için) |
| Yedek parça kullanımı | Sezon depo stoğunun %18'i |
| Sigorta talebi | 0 |
| Komşu site karşılaştırma | "Çamlıca'da en iyi" — 3 yerel gazete haberi |
Öğrenilen Dersler
| Konu | Ders |
|---|---|
| Tek tip tasarım | Mimari uyum sağladı, %30-40 maliyet düşürdü |
| Kişisel motif esnek hak | Sakinlerin bireysel tercih hakkı korundu |
| 5 paralel ekip | 2 hafta tamamlandı, klasik tek ekip 6-8 hafta sürerdi |
| Merkezi depo | Lojistik verimliliği yüksek |
| Eşit paylaşım | Tartışmasız + yönetim için basit |
| 3 yıl çerçeve | 2. ve 3. yıl bütçe 60% düşer |
| Sezon ortası bakım sözleşmesi | 4 saat SLA garantisi memnuniyet artırdı |
Karşılaştırılabilir Vakalar
| Vaka | Villa Sayısı | Yatırım | Villa Başı |
|---|---|---|---|
| Çamlıca (bu vaka) | 50 | 2.450.000 | 49.000 |
| Beylikdüzü 86 daire apartman | 86 | 285.000 | 3.300 (daire başı düşük, küçük daire) |
| Bursa Nilüfer 24 villa | 24 | 985.000 | 41.000 |
| Bahçelievler 38 villa | 38 | 1.850.000 | 48.700 |
| Kemerburgaz 65 villa | 65 | 3.450.000 | 53.000 (premium tasarım) |
Detay site içi villada yılbaşı süslemesi, lüks villa bahçe çam ağacı ve site bahçesi dev çam ağacı.