Proje Özeti
| Konu | Detay |
|---|---|
| Mekan | İstanbul Beylikdüzü, kapalı site içi apartman |
| Daire sayısı | 86 (2 blok × 11 kat) |
| Ortak alan | 4.200 m² bahçe + 850 m² site içi yol |
| Cephe alanı (yılbaşı için) | 2.400 m² (2 blok dış cephe + giriş kapısı) |
| Yatırım | 285.000 TL KDV dahil (sezonik) |
| Çerçeve sözleşme | 3 yıl + yıllık protokol |
| Yıllık etki (2025+) | 125.000-145.000 TL |
| Kurulum süresi | 7 gün (Kasım 28 - Aralık 4, 2024) |
| Sezon süresi | 60 gün (Aralık 1 - Şubat 7) |
| Sezon sonu söküm | Ocak 10-14 |
Yönetim Onay Süreci — 9 Hafta Detay
Hafta 1 — Eylül 8: Yönetim Kurulu Önerisi
Apartman yönetim kurulu (3 kişi) Eylül başı toplantısında yılbaşı süsleme önerisini gündeme alıyor. Eylül 8 tarihli yönetici notu tüm daire postalarına asılıyor.
Notun içeriği:
- Önerilen kapsam (cephe + bahçe + giriş kapısı)
- Tahmini bütçe bandı 250.000-350.000 TL
- Daire başı ortalama 2.900-4.000 TL
- Ödeme planı 6-12 ay taksit
- Karar oylama tarihi: Eylül 24
Hafta 2-3 — Eylül 14-21: Maliki Geri Bildirim
Notun ardından 16 daire malikinden geri bildirim:
- Olumlu: 9 daire
- Olumsuz: 3 daire (gereksiz harcama gerekçesi)
- Şartlı: 4 daire (bütçe sorgulama, alternatif teklif talep)
Yönetim 3 yüklenici teklifi topluyor — şeffaflık için fiyat aralığı paylaşılıyor:
- A Firması: 245.000 TL (orta segment)
- B Firması: 285.000 TL (orta-premium)
- C Firması: 385.000 TL (premium, RGB animasyon)
Hafta 4 — Eylül 24: İlk Toplantı (Geçersiz)
İlk genel kurul toplantısı katılım yetersiz — yalnız 31 daire temsilci gönderdi (%36). KMK madde 30 uyarınca toplantı geçersiz. İkinci toplantı 10 gün sonrası için ilan edildi.
Hafta 5 — Ekim 5: İkinci Toplantı (Geçerli)
İkinci toplantıda %25 katılım yeterli kuralı uygulandı (KMK madde 30/2). 62 daire katılım gösterdi (%72) — istisnai yüksek ilgi sezon konusu nedeniyle.
Oy dökümü:
- Lehte: 52 oy (%83 katılım, %60 toplam daire)
- Aleyhte: 7 oy
- Çekimser: 3 oy
KMK madde 19 uyarınca basit çoğunluk (44 oy) çok aşıldı — karar geçerli. Karar defterine kaydedildi, Ekim 8 itibariyle yürürlüğe girdi.
Hafta 5 — Ekim 12: Yüklenici Seçim
Yönetim kurulu B Firması (285.000 TL) seçiminde karar verdi:
- A Firması: Düşük bütçe ancak referans az
- B Firması: Orta-premium, sertifikalı, 3 yıl garanti, 12 referans proje
- C Firması: Premium, ancak bütçeyi aşıyor
Karar gerekçesi defterine yazılmıştır.
Hafta 6-7 — Ekim 12 - Kasım 1: Sözleşme + Hazırlık
| Tarih | Aktivite |
|---|---|
| Ekim 12-18 | Sözleşme hazırlığı, hukuki inceleme |
| Ekim 19 | Yüklenici keşif (cephe + bahçe + iç giriş) |
| Ekim 22 | Tasarım taslağı yönetime sunuldu |
| Ekim 25 | Tasarım onayı (yönetim kurulu) |
| Kasım 1 | Sözleşme imzası (3 yıl çerçeve + 2024 ek protokolü) |
Hafta 8-9 — Kasım 5 - Kasım 28: Hazırlık + Kurulum
- Kasım 5-15: Yüklenici ürün siparişi + tasarım son düzeltmeleri
- Kasım 15-25: Belediye bildirimi + iskele izni
- Kasım 28: Kurulum başlangıcı (7 gün)
Bütçe Detayı ve Paylaşım
| Kalem | Tutar (TL) | Pay (%) |
|---|---|---|
| Cephe LED (1.200 m × 165 TL) | 198.000 | 70 |
| Bahçe çam ağacı 4 m × 2 | 28.000 | 10 |
| Motif (yıldız + kar tanesi 15 adet) | 22.500 | 8 |
| Giriş kapı süsleme | 14.500 | 5 |
| Kurulum işçilik | 18.000 | 6 |
| Söküm + depolama (sezon sonu) | 4.000 | 1 |
| Toplam (KDV dahil) | 285.000 | 100 |
| Daire başına ortalama | 3.314 | — |
| Daire başına min (küçük 1+1) | 2.450 | — |
| Daire başına maks (büyük 4+1 dubleks) | 5.250 | — |
Daire payı tapudaki arsa payına göre orantısal — küçük daireler daha az, büyük daireler daha çok. Yönetim payı tahsilatı yapıyor.
Tahsilat Planı
| Ay | Aidat Ek |
|---|---|
| Şubat 2024 | +414 TL/daire (ortalama) |
| Mart 2024 | +414 |
| Nisan 2024 | +414 |
| Mayıs 2024 | +414 |
| Haziran 2024 | +414 |
| Temmuz 2024 | +414 |
| Ağustos 2024 | +414 |
| Eylül 2024 | +416 (yuvarlama farkı) |
| Toplam | 3.314 TL/daire |
Tahsilat %96 başarı (kasım 1 itibariyle), kalan 3 daire taksit yenilenmesi yapıldı.
Uygulama Detayları
| Kalem | Detay |
|---|---|
| Cephe LED tipi | LED ip ışık IP65 (Klasik 220V, 60 LED/m) |
| Renk | Sıcak beyaz 2700K |
| Yoğunluk | Cephe çevre çizgisi (contour) + balkon altları |
| Motif | Kar tanesi 80 cm × 8 adet + yıldız 60 cm × 7 adet |
| Bahçe çam ağacı | Yapay dökülmeyen 4 m × 2 adet (giriş yanları) |
| Giriş kapısı | LED garland + RGB pulse yazısı "İyi Bayramlar" |
| Trafo + kablo | Kalıcı altyapı (sezon sonu söküm yok, kanaldaki) |
| Bakım | Sezon ortası 1 ziyaret + acil hat |
| Sigorta | Cephe + üçüncü kişi 1.000.000 TL |
Karar Defterine Kayıt
Apartman karar defterinde tutulan resmi kayıt:
Karar No: 24/06
Tarih: 2024.10.05
Konu: Apartman ortak alan yılbaşı süslemesi
Genel kurul toplantısında, KMK madde 19 uyarınca, apartman ortak alanlarında 2024-2025 sezonu yılbaşı süslemesi yapılmasına 52 oy ile karar verilmiştir. 3 yıl çerçeve sözleşme imzalanacak; yıllık güncel protokol her sezon başında onaylanır.
Yüklenici: [B Firması]. Toplam yıllık bütçe: 285.000 TL.
Tahsilat 8 ay taksitle, daire arsa payına göre orantısal yapılır.
Karar tarihinden itibaren itiraz hakkı 1 ay süreyle açıktır (KMK madde 33).
İmza: Yönetici, Denetçi, Karar yazımı.
Detay ortak alan apartman karar defter.
2024 Sezon Sonuçları
Apartman yönetimi 2024 Şubat değerlendirmesi:
| Metrik | Sonuç |
|---|---|
| Daire memnuniyet (anket, n=68) | %78 memnun |
| Sosyal medya etkisi (Instagram) | +%280 ortak alan görsel paylaşımı |
| Daire değer algısı (anket) | %12 yükseliş hissi |
| Komşu site karşılaştırma | "İçimizdeki en güzel apartman" — 12 yorum |
| Yönetim memnuniyet | "Bu yatırım gelecek yıllarda devam" |
| 2025 yıl protokol bütçesi | 145.000 TL (sezonluk + bakım) |
| Sezon ortası arıza | 1 olay (sigorta atması, 3 saat müdahale) |
| Söküm | Ocak 12-14, problemsiz |
Öğrenilen Dersler
| Konu | Ders |
|---|---|
| İlk toplantı katılımı | Sezon başında %50 katılımı garanti edilemez — 2. toplantı planı şart |
| Şeffaflık | 3 farklı yüklenici teklifi paylaşmak güveni artırdı |
| Bütçe paylaşımı | Arsa payı oranı tartışmasız — itiraz azaldı |
| Tahsilat | 8 ay taksit makul, 12 ay daha rahat olabilir |
| Çoklu yıl çerçeve | İlk yıl yatırım, sonraki yıllar düşük |
| Tasarım | Sade + sıcak renk daire çoğunluk tercihi |
| Bakım | Aktif sezon 1 müdahale yeterli — premium sözleşmeye gerek olmadı |
Karşılaştırılabilir Vakalar
| Vaka | Daire | Bütçe | Süreç |
|---|---|---|---|
| Bahçelievler 42 daire | 42 | 145.000 | 6 hafta |
| Maslak konut 120 daire | 120 | 425.000 | 10 hafta |
| Bursa Nilüfer 24 villa | 24 | 285.000 | 8 hafta |
| Kartal site 200 daire | 200 | 685.000 | 12 hafta |
Daire sayısı ile bütçe orantılı; süre karar mekanizması karmaşıklığı ile büyür. 200+ daire için 2 toplantı + ek geri bildirim standart.
Detay site bahçesi dev çam ağacı süsleme fiyat, site içi villada yönetim onayı ve ortak alan apartman karar defter.